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O Yield como você nunca viu

Nem tudo é o que parece

Caro leitor,

Tenho certeza que o primeiro indicador que você olha em Fundos Imobiliários é o Yield (tradução: rendimento).

O Yield é o quanto você vai receber de rendimentos do seu fundo, certo?

ERRADO!

Você precisa entender exatamente o que está contido neste indicador para saber como usá-lo.

Vou te ajudar.

Em primeiro lugar: entenda a fórmula. Só daqui já dá para tirar algumas conclusões interessantes.

Yield = proventos dos últimos 12 meses / preço atual da cota

O resultado é um valor percentual.

Perceba as suas incoerências:

Quem recebeu todos esses proventos dos últimos 12 meses comprou a cota pelo preço de hoje? Não. Comprou pelo preço de 1 ano atrás.

E quem comprou a cota hoje, recebeu os proventos dos últimos 12 meses? Não. Vai começar a receber a partir de agora.

Então por que não se usa o preço de 12 meses atrás ou os proventos dos próximos 12 meses?

Porque é melhor usar informações objetivas mesmo que desencaixadas, do que tentar adivinhar os proventos do próximo ano ou usar o preço desatualizado da cota de um ano atrás.

Em segundo lugar…

Proventos é igual a rendimentos mais amortizações pagas. Pensar que é tudo igual pode gerar erros grosseiros de análise.

Rendimento é o resultado (lucro líquido) do fundo distribuído aos cotistas. Este é o número que nos interessa, pois é a capacidade do fundo gerar renda.

Amortização é o patrimônio do fundo sendo devolvido ao cotista em forma de dinheiro. Ocorre por exemplo quando o fundo vende um imóvel e decide que é melhor devolver o dinheiro para os cotistas do que comprar outro. Isso é devolução do seu dinheiro investido. Não é lucro nem renda!

Portanto, ao ver um Yield muito acima da média, é provável que nessa conta esteja incluída alguma amortização. Neste caso, você tem que descobrir se no último ano ocorreu alguma amortização e em caso positivo, descontar ela do Yield. Senão vai estar comprando gato por lebre.

Pode parecer que eu esteja “detonando” o indicador. Mas não… Calma.

Apesar disso tudo, este indicador é um dos mais importantes para Fundos Imobiliários.

Você só não pode se deixar enganar por ele. Como eu sempre digo, saiba para que serve e o utilize de acordo.

Ele só dá uma idéia do rendimento do fundo. Nunca utilize este indicador sozinho, nem nunca acredite nele de olhos fechados. Vai ver o que está lá dentro.

Você já tinha olhado este indicador tão de perto? Quais outros você gosta de olhar em FIIs?

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Toda semana abro espaço para responder dúvidas sobre o mercado.

Abraço!

Marcelo Fayh

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